Luxul din centrul orașului este un lucru frumos, dar Ungaria nu este despre asta!

El a fost surprins de faptul că, în 2018, cu o avere estimată la 42 de miliarde, a fost adăugat pe lista celor mai bogați 100 de maghiari, întrucât nu a fost inclus până acum, dar în calitate de jucător nou, locul 26 este deosebit de impresionant. Ar fi fost acolo de mult timp.

Editorii au aplicat înainte de a compila lista și de a spune că vor fi incluși. Au făcut un calcul cu privire la cât de mult credeau că merită compania mea.

El este de acord cu acest calcul?

Cred că nu s-au înșelat. Nu a fost ușor să punem cap la cap, pentru că vorbim despre 150 de companii de proiect și o mulțime de bunuri imobiliare, a căror valoare trebuie determinată, împrumuturile trebuie deduse din aceasta, iar acest lucru va avea un rezultat care este magnitudinea corect.

Ar putea fi cu ușurință așa, deoarece am construit acest grup de companii de 24 de ani, pe care l-am început de la zero. Am câștigat primii 6.000 de forinți ca student la liceu, lucrând la poștă la sfârșit de săptămână și am cumpărat papuci de la ei, pe care i-am vândut la buticurile de lângă Lacul Balaton, ceea ce mi-a adus ceva mai mulți bani. Am cumpărat tricouri, apoi casete și așa mai departe. Am crescut la fel ca mulți alții. Una dintre problemele mai interesante este că copiii mei sunt deja născuți în această bogăție și, prin urmare, cât de mare sarcină este să îi înveți smerenia, să facă voința, sârguința necesară pentru ca o persoană să aibă succes.

Cu toate acestea, copiii tăi nu vor vedea lumea luxoasă a miliardarilor atunci când vor veni acolo unde lucrează tatăl lor. (Indotek are sediul central într-o proprietate pur puritană de pe Kerepesi út.)

Există o conștientizare foarte serioasă în acest sens. Pe de o parte, există un set de valori pe care le reprezintă și este deosebit de important pentru mine că chiriașii noștri sunt IMM-uri precum noi, din care am construit, ele reprezintă realitatea. Suntem vizitați de lăcătuș, tipograf, negustor și este important ca chiriașul din care trăim să se simtă confortabil.

Adică nu merg cu Ferrari pentru a încasa chiria.

Nu. Oricine știe știe că Ferrari nu este pentru mine, nu este bine pentru mine. Toți colegii mei sunt, de asemenea, conștienți de ceea ce înseamnă să lucrezi mult, să construiești pe termen lung, așa că aspectul nostru sugerează și acest lucru. De exemplu, vânzătorilor noștri li se interzice să poarte cravate. Fac eforturi personale pentru ca conducerea și eu să merg cu BKV cel puțin uneori. O dată la două săptămâni ies cu siguranță să văd una dintre proprietăți, iau cel puțin o negociere cu chiriașul în fiecare lună pentru că trăim cu adevărat din simțirea pieței. Efortul real este să păstrezi picioarele pe pământ și să nu scapi de succes, pentru că acolo este sfârșitul. Construcția unui sistem și bogăția de această dimensiune mută cu ușurință o persoană din realitatea vieții de zi cu zi, împotriva voinței sale. Trebuie să călătorești cu metroul și să vorbești cu chiriașii pentru că aceasta este realitatea și în realitate există răspunsuri la deciziile corecte, chiar și la nivelul superior.

Pe atunci, acest nou tip de faimă nu venea prea bine pentru construirea imaginii pe care o reprezenta până acum.

Trebuie să te obișnuiești.

A fost un pas conștient de la început că nu am vrut să mergem spre lux, dar mă gândeam la proprietăți funcționale care sunt accesibile maselor.

Dar care a fost motivul pentru asta?

Filozofia mea este că este un lucru foarte frumos să cumperi o clădire strălucitoare în centrul orașului, dar nu despre asta este vorba Ungaria. A noastră este o piață mai puțin vizibilă, dar imensă, și există mult mai puțină concurență pe această piață pentru cei care lucrează profesional, în volume mari, economii de scară. Aceasta nu este o afacere elegantă, nu este posibil să stați în top 100 și să mă laud că am un depozit cu podea uleioasă și noroioasă în Kőbánya. Mulți investitori mici au o proprietate din categoria B sau C, un antreprenor mediu sau un investitor privat care are bani și dorește să investească în imobiliare și nu cumpără un apartament, de obicei poate cumpăra un birou sau depozit din categoria B, dar în această afacere, cheia este să aveți o masă critică, deoarece aceste proprietăți sunt foarte intensive în tratament. Avem un departament serios de întreținere cu electricieni, tehnicieni de încălzire, gips-carton, pictori și li se dă sarcina de a gestiona portofoliul în mod permanent.

Revenind puțin la cifre: câți metri pătrați de proprietate gestionează în prezent, câți angajați, chiriași au, care este chiria medie pentru diferite tipuri de active?

Peste 1 milion de metri pătrați din toate suprastructurile noastre, care este o clădire de închiriat. Lucrăm cu aproximativ 230 de colegi, avem, de asemenea, propria noastră companie FM și PM (operator tehnic și administrarea proprietății) și avem propriul nostru departament de întreținere. Numărul chiriașilor este în jurul anului 2000. Chiria medie este greu de spus, deoarece avem o mulțime de proprietăți și în mediul rural. Pentru birou este de aproximativ 8 euro, pentru depozite 3-3,5 euro pe metru pătrat.

În mijlocul crizei, acesta era aproape nivelul chiriilor de categoria A din Budapesta.

În criză, am fost, de asemenea, cu 20 la sută mai mici.

Cum ai trecut prin criză? Sectorul IMM-urilor interne, care este principalul dvs. chiriaș, a fost destul de șocat de criză.

Criza a lovit în mod evident IMM-urile. Ne-a ajutat parțial faptul că, chiar înainte de criză, am cumpărat doar atât timp cât am putut găsi bunuri imobiliare ieftine și nu am avut un levier agresiv, nu am avut prea mult credit, deci nu am avut atât de multă presiune de la bănci. În categoria A, actorii lucrează cu un pârghie mult mai mare.

Mai degrabă, băncile nu au vrut să vă finanțeze cu autosuficiență redusă, văd această lume și activele ca fiind mai puțin lichide sau nu ați dorit o finanțare bancară mai mare.?

Am urmat o politică de finanțare destul de conservatoare chiar înainte de criză și nu am preluat niciodată de ex. Împrumut pe bază de franc elvețian. De asemenea, a fost o decizie conștientă de a nu risca riscul valutar. Riscam riscul in euro, dar aveam chirii in euro, iar acest lucru a fost asociat cu creditele noastre in euro. Este, de asemenea, un fapt că IMM-urile fac mai multe afaceri în forinți, așa că atunci când forintul s-a depreciat brusc față de euro, au existat chiriași care au fost nevoiți să repare chiria cel puțin temporar până când modelul lor de afaceri a fost obișnuit cu altul, existând un curs de schimb euro. Dar, mai important, nu am avut-o atunci și acum nu avem un chiriaș care să furnizeze mai mult de 1% din veniturile noastre totale. Riscul chiriașului nostru este foarte puternic pulverizat. Acest lucru a ajutat foarte mult, deoarece chiar dacă un chiriaș a dat faliment, nu a avut un efect dureros asupra întregului flux de numerar. Dar, desigur, am simțit criza, chiriile au scăzut, posturile vacante au fost mai mari.

Prețurile imobilelor și ale locuințelor au crescut de la sfârșitul anului 2013, cât a fost adăugat portofoliul dvs. de atunci?

Nu prețuim proprietățile în mod regulat, deoarece nu suntem o companie publică. Avem fonduri imobiliare acolo unde acest lucru este obligatoriu, dar nu apreciem proprietățile separat în portofoliul nostru privat. Dacă căutăm finanțare sau poate vrem să vindem, îl putem prețui cu o estimare a valorii, dar, din moment ce cumpărăm în fiecare zi, știm exact cât valorează. Prețurile au crescut cu aproximativ 30% de la criză. În criză, randamentele prime (birouri) erau în jur de 8%, acum sunt 5,5.

Ce procent din randament sunteți dispus să cumpărați?

Suntem cumpărători oportunisti, cumpărăm agresiv, aceasta este și politica noastră de afaceri, așa că nu am dat faliment în criză. Cumpărăm doar ieftin. Astăzi, randamentul categoriei B este de aproximativ 7,5-8%.

De asemenea, sunteți conștienți de ponderea fiecărui activ în portofoliul dvs. sau ce este ieftin? Există deja vânzări?

De asemenea, vindem selectiv. Monitorizăm riscurile, nu numai riscul chiriașului, ci și pe cele geografice. Dacă începem să avem prea multe proprietăți în Pápa sau Nyíregyháza, ne vom opri. De asemenea, ne uităm la ce produs din portofoliu poate fi predominant și încercăm să îl corectăm. Anul trecut, de exemplu, am cumpărat birouri într-un mod deosebit de concentrat, deoarece eram puțin subponderali. De asemenea, am cumpărat mai multe mall-uri. Până acum, aveam doar hoteluri de clasă inferioară, acum am cumpărat și un portofoliu de hoteluri.

Care este produsul de pe piață în prezent, care este mai puțin în centrul atenției, mulți oameni nu îndrăznesc să se taie în el, dar vedeți fantezie în el? De exemplu, pensiunea muncitorească?

Pensiunea muncitorilor este o afacere bună, avem mai multe și, atunci când apare ocazia, cumpărăm una. Depozitul va fi din nou o afacere bună. Datorită comerțului electronic, logistica orașului poate fi un domeniu interesant, care poate este puțin subevaluat. Și datorită consolidării sectorului IMM-urilor, există o cerere de depozite accesibile, nu prea departe de centrul orașului și cred că există chiar și prețuri puțin mai mici decât s-ar justifica.

Da, există investitori privați maghiari și străini care au apărut pe această piață și există și investitori instituționali maghiari mai mari. Această caracteristică a pieței maghiare după criză o face, de asemenea, mult mai rezistentă la criză, deoarece rămân aici și nu doresc neapărat să își vândă activele imediat în cazul unei fluctuații a pieței.

Aceasta este cheia unui sector imobiliar intern stabil pe termen lung?

Poate exista un raport sănătos între investitorii străini și interni?

Nici nu este bine să ai investitori 100% maghiari, pentru că este evident un mesaj rău pentru o țară cu economie deschisă ca a noastră. Pe de altă parte, în mod evident, fiecare actor străin are și un fel de transfer de know-how și este bine dacă ajung la profesie cu impulsuri. Dar pentru a avea o parte decisivă, care se află în mâinile maghiarilor, cred că practic ajută. În acest sens, suntem cu siguranță diferiți de alte piețe din Europa de Est. Este încă clar dominat de străini. Până în Polonia, inclusiv, nu există nicăieri la fel de mulți jucători pe piața imobiliară internă ca în Ungaria.

Revenind la Indotek, poate exista un co-proprietar mai mare, partener de finanțare în companie?

Desigur. Din 2009, 33% din companie este deținută de un birou de familie american (grup de investiții deținute de o familie). Este prieten cu familia Stryker de peste 20 de ani. În plus, implicăm adesea investitori instituționali profesioniști internaționali într-un proiect.

Și care este expunerea bancară a indotilor?

Avem afaceri cu toate băncile interne majore la nivelul companiilor de proiect. De asemenea, ne diversificăm cu acest lucru. Acest lucru este mai rezistent la criză, deoarece dacă există o problemă undeva, aceasta trebuie rezolvată la nivel local și nu afectează întreaga companie. Acest lucru a funcționat destul de bine chiar și în timpul crizei, când băncile nu se comportau cu nimic inteligent.

Băncile adoră Indos?

Cred ca da. Am plătit întotdeauna exact în timpul crizei, chiar dacă a trebuit să sprijinim un proiect cu resurse proprii. Cred că este apreciat. Pe lângă activitatea noastră imobiliară, afacerea noastră dominantă este achiziționarea de creanțe colaterale corporative, care, desigur, vor deveni în cele din urmă imobiliare. Astfel, în calitate de clienți, suntem și un mare client la bănci.

Și de ce băncile „nu au acționat ceva inteligent”?

Aceasta este o mare problemă și trebuie găsită o soluție. Și aici încercăm să ieșim puțin din cadrul obișnuit și să căutăm soluții care să adopte o abordare ușor diferită a acestei probleme. De exemplu, avem cămine de muncitori, ceea ce reprezintă o valoare adăugată serioasă pentru un antreprenor, deoarece facilitează aducerea de lucrători din mediul rural sau din străinătate. Astăzi, este o întrebare foarte serioasă înainte de a se lua orice decizie dacă va exista o persoană care să o facă.

În cazul proiectelor rezidențiale, se aude cel mai adesea că mulți oameni nu mai sunt capabili (dispuși) să realizeze construcția la prețurile vândute la masa de proiectare. Aveți și un nou proiect rezidențial. Cum vezi asta?

Din fericire, păstrăm prețurile pentru proiectele noastre rezidențiale. De asemenea, putem ține sub control costurile de construcție. Evident, o parte din beneficiul nostru a fost consumată de deschiderea foarfecelor, dar ne ținem de contracte și chiar și așa ne putem finaliza proiectele cu profit și timp. Am fost atenți, am stabilit termene pentru a putea termina. Contractanții sunt cei cu care am lucrat în timpul crizei, le-am dat de lucru și asta se întoarce astăzi. Odată ce îi cunoaștem, suntem dispuși să le oferim și un avans.

O companie maghiară poate face acest lucru, cu un lider maghiar, cunoscând și simțind piața și oamenii.

Da. Mă uit în ochii contractorului principal și știu că nu va fugi cu avansul. Viteza deciziilor este, de asemenea, semnificativ mai rapidă, deoarece sunt aici, cunosc piața. Dacă privești pe cineva în ochi aici, pe stradă, știi cam pe ce raft îl pui. Dar dacă ieși la Londra, nu știi cine este și ce vrea. Avem nevoie de cunoștințe locale bune și suntem cei mai buni în acest sens.

Etichete:
agentie imobiliara,
proprietate imobiliara,
Piata de birouri imobiliare,
indotek,
jellinek dániel