Piața imobiliară japoneză

Mulți ghicesc care ar putea fi soarta țărilor europene în deceniile următoare.

Perspectivele sunt destul de sumbre: Europa începe să-și piardă una dintre pozițiile sale de lider în economia mondială, incapabilă să iasă din criza economică timp de un deceniu, în ciuda ratelor negative ale dobânzii, societatea îmbătrânește în mare parte din Europa, mai puțini tineri și mai în vârstă oameni.

Datorită ratelor dobânzilor negative sau aproape de zero, prețurile imobiliare au crescut brusc în întreaga Europă, din ce în ce mai multe locuri din marile orașe se confruntă cu crize de locuințe în care, încă nu, chiar și economia este puternic împovărată de prețurile ridicate ale imobilelor. (Dacă locuința unui angajat costă de două ori mai mult decât în urmă cu cinci ani, va trebui să câștige mai mult pentru același nivel de viață, dacă companiile plătesc pentru aceasta, vor putea produce doar mai scumpe, reducându-și astfel competitivitatea.)

Mulți se tem că Europa nu va acționa ca Japonia, care se luptă de la prăbușirea economică a anilor 1990, cu rate ale dobânzii aproape zero, o economie cu creștere lentă, datorii publice fugace și o societate îmbătrânită. După zece ani purtând Europa în același pantof și fără să vedem încă cea mai slabă lumină de la capătul tunelului, nu facem prea multe progrese cu o economie mondială rapidă, darămite într-o viitoare criză, cred că problema japoneză nu este un viitor.

Stăteam de vorbă cu cineva zilele acestea, întrebându-mă la ce să ne așteptăm pe piața imobiliară europeană în această situație, dacă merită să cumpărăm imobile ca investiție. Desigur, nu știu acest lucru, dar am crezut că merită să mă uit la piața imobiliară japoneză pentru a vedea dacă mă va ajuta să văd viitorul. Au aproape douăzeci de ani înaintea noastră în această problemă.

Următoarele cifre arată evoluția ratei de bază japoneze și a datoriei guvernamentale:

Întrebarea este cum s-a schimbat și se schimbă prețul imobilelor pe piața japoneză și cu ce rată imobilul poate fi închiriat. Cât de mult prețurile de cumpărare și de închiriere sunt afectate de scăderea populației?

Examinarea modificărilor prețurilor imobiliare nu este atât de ușoară pe cât pare prima dată. Chiar dacă agregăm date diferite de la indici de preț locali diferiți și filtrăm inflația, mulți factori fac dificilă interpretarea deceniilor de serii de date.

Majoritatea indicilor nu iau în considerare modificările „imobilului mediu” de-a lungul deceniilor. Nu numai că dimensiunea medie a proprietăților crește constant, dar și calitatea acestora se schimbă dinamic, ceea ce nu poate fi citit într-un indice mediu. (Vă amintiți care a fost calitatea unei proprietăți medii în 1950 sau 1970, dar chiar și acum 20-30 de ani? Este posibil ca prețul proprietății să fi crescut cu 30% peste inflație, dar materialele încorporate, ușile și ferestrele ar putea avea, calitatea izolației termice și, în acest context, prețul s-a schimbat în mod similar.)

În Japonia, durata medie de viață a imobilelor este, de asemenea, mult mai scurtă (30 de ani, doar 22% din proprietăți au fost mai vechi de 30 de ani) decât pe piața europeană, deci deprecierea lor este, de asemenea, mult mai rapidă, astfel încât bunurile de revânzare sunt, de asemenea, mai mici decât ale noastre. Din același motiv, multe proprietăți nu sunt vândute niciodată în timpul vieții lor. Acest lucru face, de asemenea, compararea ușoară.

Ajustat pentru inflație, indicele japonez al prețurilor casei arată astfel:

Creșterea economică și a populației de după război a scăzut aproximativ prețurile proprietăților, de la 12,6% (prețul din 2010 este de 100%) și apoi a atins un nivel de 189% în martie 1991. În urma stimulului economic anunțat în 2012, prețul mediu a început să crească din nou, această creștere s-a transformat acum într-o ușoară scădere, valoarea indicelui fiind în prezent la 108,6%.

Ratele negative ale dobânzii în Japonia au provocat același lucru ca în întreaga lume, prețurile proprietăților crescând în locuri înalte. (Amintiți-vă, figura de mai sus reprezintă media națională.)

În Tokyo, prețurile proprietăților erau aproape de prețurile din 1990, neajustate pentru inflație. Mulți vorbesc deja despre o altă bulă imobiliară, deși banca centrală spune că nu este încă, ci este aproape de ea.

În centrul orașului Tokyo, de la chirie randamentul disponibil înainte de impozitare, post vacant, amortizare și toate celelalte costuri și cheltuieli de 3,4-5,4% pe an, ceea ce corespunde randamentului disponibil în orașele de dimensiuni similare. În 2018, chiriile au crescut cu 0,1-0,2% în orașele mari. (Proporția de proprietari la nivel național este de 61,5%, iar restul este închiriat.)

Îmbătrânirea și dispariția națiunii sunt, de asemenea, o problemă serioasă acolo, cu o populație actuală de 126 de milioane care se estimează că va scădea la 51 de milioane până în 2115 (88 de milioane în 2065), numărul proprietăților vacante va crește cu 24,4% în zece ani și ajunge deja la 8,6 milioane de proprietăți, ceea ce reprezintă 13,5% din fondul total de locuințe, până în 2033 acest număr va crește la 20 de milioane de proprietăți, așa cum era de așteptat.

Japonia se califică drept o societate „foarte veche”, ceea ce înseamnă că proporția persoanelor peste 65 de ani depășește 20%. Dar acest lucru este valabil și pentru Germania și peste 10 ani va fi pentru multe alte țări dezvoltate. Rata de fertilitate a Japoniei este de 1,42, cu o respirație mai mică decât cea de 1,48 a Ungariei sau cea a UE de 1,6.

Cu toate acestea, construcția nu s-a oprit, chiar dacă a scăzut oarecum după criza din 2008, construcția a 942.000 de proprietăți rezidențiale a început în 2018.

Ce consecință am putea trage din aceasta? Nu a fost mare lucru să cumperi proprietăți în Japonia în ultimii 30 de ani, dar în orașele cu adevărat mari, proprietățile imobiliare pot fi încă emise, pierderea de așezări mai mici din țară a pus proprietarii de proprietăți într-o poziție foarte proastă.