Cum se vinde o proprietate comună în comun?

Condominiu proprietate comună și separată

Condominiu este un amestec special de proprietate comună și separată.

Pentru a înființa un condominiu, este necesar să se poată crea cel puțin două apartamente sau camere nerezidențiale în clădire, care pot fi înregistrate ca proprietate separată.

În plus față de locuințele deținute separat și alte spații (de exemplu, spații comerciale), este necesar, de asemenea, ca coproprietarii condominiei să dețină proprietatea comună a anumitor părți ale proprietății. Ca regulă generală, orice lucru care nu este definit ca o proprietate separată în actul constitutiv aparține condominiului. Cu excepția cazului în care reiese din împrejurări că partea în cauză face parte dintr-o proprietate separată.

Proprietarii de condominii au o marjă de manevră relativ largă pentru a stabili în actul constitutiv ce părți din proprietate doresc să le clasifice drept coproprietate.

Cu toate acestea, există părți ale imobilelor care, prin lege, pot fi deținute în comun numai de un condominiu.

Acestea sunt structurile de susținere ale clădirii, părțile lor (de ex. Pereții principali), piesele și echipamentele clădirii care asigură siguranța și stabilitatea clădirii. Dar include, de asemenea, părți ale clădirii și echipamente de construcție care servesc scopului comun al coproprietarilor, cum ar fi scara, echipamentul de încălzire centrală a casei. Acestea sunt deținute în comun, chiar dacă sunt situate într-o cameră deținută separat.

Vânzarea proprietății în comun

În cazul condominiilor, se poate întâmpla ca casa să dorească să vândă o parte din clădire care este în proprietate comună, dar care nu este utilizată altfel. Exemplele includ vânzarea unei mansarde care nu sunt încorporate pentru construcții, vânzarea unui apartament de portar sau a unui spațiu comercial deținut în condominiu.

Vânzarea părții de proprietate aparținând condominiului implică faptul că partea din clădire deținută anterior în comun devine proprietatea separată a cumpărătorului. Aceasta înseamnă că, înainte de vânzare, partea deținută în comun a clădirii va deveni o parte deținută separat din clădire.

În toate cazurile, acest lucru necesită o modificare a actului constitutiv. Pentru a înregistra o astfel de modificare a memorandumului de asociere cu registrul funciar, este necesară, de asemenea, o schiță de modificare pregătită de un inspector și aprobată de registrul funciar. În plus, este necesar un permis de punere în funcțiune sau un certificat de autorizare a construcției pentru piesa deținută separat.

Ca regulă generală, modificările aduse actului constitutiv necesită acordul tuturor coproprietarilor.

Cu toate acestea, acest lucru ar face foarte dificilă vânzarea părții proprietății în comun. La urma urmei, chiar și un adversar este suficient pentru a nu reuși o vânzare. Prin urmare, legea prevede două opțiuni pentru a nu face vânzarea legată de consimțământul tuturor.

Când două treimi sunt suficiente

O posibilitate este ca actul de asociere să autorizeze dreptul de a dispune de proprietatea comună care urmează să fie exercitată de comunitatea condominială.

Condiția pentru aceasta este ca partea imobiliară afectată de înstrăinare să poată fi dezvoltată ca o proprietate imobiliară separată sau cu această parte proprietatea specială existentă poate fi extinsă.

Într-un astfel de caz, condominiu poate decide să vândă proprietatea comună prin votul coproprietarilor cu o majoritate de cel puțin două treimi din totalul proprietății.

Este important de reținut că o decizie de două treimi poate fi luată numai dacă în actul constitutiv se precizează deja la momentul votului că comunitatea condominială are dreptul să decidă înstrăinarea cu cel puțin o majoritate de două treimi.

Vânzare cu o decizie de patru cincimi

În cazul în care memorandumul de asociere nu dă dreptul comunității să înstrăineze cu o majoritate de două treimi, legea prevede o altă opțiune pentru decizia majorității.

Comunitatea condominială are, de asemenea, opțiunea de a decide asupra cedării proprietății deținute în comun cu o majoritate de cel puțin patru cincimi din totalul proprietății. În acest caz, o majoritate de patru cincimi este, de asemenea, suficientă pentru a modifica actul constitutiv și actul constitutiv împreună cu decizia de dezinvestire.

Există, de asemenea, o dificultate în comparație cu decizia de două treimi.

După adoptarea deciziei de patru cincimi, reprezentantul comun trebuie să invite proprietarii minoritari să declare în termen de 60 de zile dacă doresc să conteste decizia în instanță.

În cazul în care declară că nu doresc să conteste sau nu fac o declarație în termen, schimbarea dreptului de proprietate și modificarea actului constitutiv pot fi înregistrate la Registrul funciar. Dacă, pe de altă parte, oricare dintre aceștia declară că își exercită dreptul de apel, Registrul funciar nu va înregistra modificările în conformitate cu rezoluția Adunării Generale.

Încă o informație importantă

Este important să știm că atât patru cincimi, cât și două treimi din procesul decizional sunt legale numai dacă proprietarii decid asupra vânzării în același timp.

Astfel, nu este posibil să se formeze o proprietate separată de proprietatea comună cu o majoritate de patru cincimi sau două treimi pentru vânzarea ulterioară.