Primii pași de construcție, de la achiziționarea terenului până la autorizații

Oamenilor care urmează să construiască rareori li se cere avize de experți cu privire la terenul care urmează să fie cumpărat, deși uneori nu ar strica. În multe cazuri, abia după achiziție devine clar că nu este posibil să construim casa viselor noastre pe parcela dată, deoarece este prea îngustă, prea abruptă sau regulile de construcție nu o permit. Aruncați o privire la ce să căutați atunci când cumpărați o mulțime.

În primul rând, întrebați departamentul de construcții al primăriei competente despre ce fel de clădire poate fi amplasată pe parcela: o casă de familie decomandată, o casă semidecomandată, eventual o clădire cu un rând. Pentru a determina dimensiunea casei, trebuie să știm care este procentul parcelei. Desigur, aceasta include nu numai clădirea rezidențială, ci și dependințele. Este cu siguranță o cerință cu privire la câtă grădină din față sau laterală suntem obligați să părăsim, acest lucru poate afecta designul planului de etaj. Înălțimea specificată a clădirii sau înălțimea fațadei determină dacă putem construi o casă cu două etaje, eventual cu mansardă, sau doar să ne gândim la parter. În multe locuri, unghiul de înclinare a acoperișului este ancorat, dar chiar și înălțimea și dimensiunea ferestrelor. Poate fi necesar ca garajul să fie o parte integrantă a casei sau să apară ca o clădire separată. În cazuri extreme, pot chiar să stipuleze că poate fi construit doar un garaj cu două mașini.

Să urmăm aceste întrebări chiar dacă vecinul i-a spus deja ce ar fi putut construi, deoarece reglementările pot varia nu numai în fiecare așezare, ci chiar și în 3-4 parcele din zona rezidențială.
Întrebați dacă complotul nostru face parte dintr-un sit arheologic. Acest lucru nu este de obicei subliniat, dar dacă acesta este cazul, nu va fi acordată nicio autorizație de construire, chiar dacă situl arheologic se extinde doar la capătul posterior, neutilizat al sitului.

Nu este suficient să știm dacă există utilități, este important ca capacitatea lor să fie adecvată. Niciun singur șantier de pe dealuri care nu a fost dezvoltat anterior sau folosit ca zonă de vacanță nu a eșuat deja. Uneori nu exista nicio stație de epurare în zonă, construcția unei instalații de depozitare a apelor uzate nu era permisă. Construcția în astfel de locuri poate începe doar dacă este construită stația de epurare, ceea ce nu se întâmplă de obicei peste noapte. Dacă trebuie să construim un depozit de canalizare, să calculăm cel puțin 500.000 de forinți din costurile de construcție în acest scop. Dacă vrem o casă organică, trebuie să alegem un teren și mai atent, deoarece depozitarea apelor uzate tratate biologic nu este permisă în multe locuri. (Alte țări chiar susțin acest lucru!)

Pe lângă reglementări, orientarea site-ului este foarte importantă. De exemplu, dacă doriți o terasă însorită cu vedere la grădină, alegeți un teren care nu are față de stradă orientată spre sud.
Este un adevăr de bază că este întotdeauna mai scump să construiești pe un teren înclinat. Milioane pot fi îngropate numai în fundație, deoarece vom avea nevoie de mult beton, fier, cofraj. Pe terenul în pantă, drenajul trebuie rezolvat, gardurile sunt mai scumpe, drumurile, intrările mașinilor sunt mai scumpe, iar iarna trebuie să ne ocupăm și de acestea din urmă. Este adevărat că panorama este de neînlocuit, dar dacă doriți să construiți ieftin, alegeți un teren aproape de orizontală.
Întrebați constructorii din zonă, proprietarii caselor din jur, cum este structura solului. Dacă ceva este suspect, s-ar putea să avem nevoie și de o opinie despre mecanica solului, care are din nou un cost suplimentar.

Dacă utilitățile se află în limita parcelei, trebuie totuși să ne luăm în calcul cu taxa de conectare și costul construcției, care, în funcție de condiții, costă sute de mii de forinți. Dacă nu sunt nici măcar pe parcela, aceste cheltuieli vor crește foarte mult costul total al construcției. Dacă utilitățile nu au fost construite la începutul construcției, lucrarea poate începe cu declarațiile de utilități în principiu. Dar blochează autorizația de construire până când apa de foc se acumulează.

Când faceți planuri, stați cu ambele picioare pe pământ. Să visăm doar la o casă pe care o putem construi și termina. Deplasarea între portofelul golit și pereții netencuiți pe betonul de sub podea este cu siguranță o trezire neplăcută.
Majoritatea caselor sunt încă construite dintr-un simplu plan de autorizare. Dacă putem, să facem și un plan de implementare și un apel bugetar neprețuit. Este adevărat că costă forinți grei, dar merită prețul, întrucât nu ne bazăm pe imaginația contractantului, de exemplu, pentru soluții statice sau calitatea materialelor. Planul de construcție poate fi util chiar dacă nu înțelegem industria construcțiilor sau nu avem timp să rămânem pe șantier tot timpul. Desigur, un plan de construcție merită ceva numai dacă este respectat.

Arhitecții și contractorii sunt, de asemenea, implicați în crearea unui buget neprețuit. Putem da acest lucru diferitelor companii de construcții, astfel încât toată lumea să ofere o ofertă pentru exact același job, permițând o comparație realistă. Lucrând din planul de construcție, 100%, din planul de autorizare aprox. Se poate crea un buget cu o precizie de 80%.
Planurile mecanice și electrice fac parte din planul de construcție. Confortul nostru este puternic influențat de încălzirea sau aerul condiționat, iluminatul practic și, nu în ultimul rând, tehnologia de siguranță. Este bine ca această sarcină complexă să fie realizată de diferiți profesioniști, posibil sub îndrumarea unui designer senior.

Pentru ca planurile pregătite cu atenție să devină realitate, cel mai important lucru este să alegeți profesioniștii potriviți, contractori de încredere.
Merită să cereți sfatul arhitectului nostru în această privință. Dacă nu recomandă profesioniștii, este încă practic să îi reunești înainte de a semna comanda de export, deoarece designerul poate fi un bun filtru.

În principiu, există două soluții dintre care puteți alege: fie externalizarea sarcinilor către maeștri independenți, fie încredințarea unui antreprenor general. Maeștrii independenți sunt de obicei mai ieftini decât un antreprenor general, deși nu cu o sumă semnificativă în raport cu costul total. Aici, sarcinile de organizare, aprovizionare și control sunt responsabilitatea constructorilor, care în majoritatea cazurilor se simt leneși în zadar. Dezavantajul este că, dacă ceva nu merge bine, este greu să găsești persoana responsabilă, oamenii care fac diferite sarcini se îndreaptă unul către celălalt. Un antreprenor general cu cunoștințe ne ia aceste griji de pe umeri. În acest caz, există un fermier, el este responsabil pentru toată munca depusă.
Găsirea contractorului potrivit este o sarcină lungă și dificilă. Alegerea noastră nu este determinată doar de oferta de prețuri. Să ne uităm la referințele solicitanților, să vorbim cu clienții anteriori.

Teoretic nu ar trebui să existe diferențe majore între oferte pe baza unei cereri bugetare corecte. Să începem să suspectăm sub un anumit nivel de preț, deoarece la sume nerealist de mici, de obicei ajungem să plătim pentru asta. Chiar dacă companiile care își fac treaba prost pot rezilia contractul fără pierderi financiare majore, va fi costisitor să corecteze erorile fundamentale - dacă este cazul. În plus, este greu să găsești un antreprenor decent care să fie fericit să termine lucrările pe care altcineva le-a abandonat.
În niciun caz nu trebuie să începem construcția fără a încheia un contract, care trebuie să includă subiectul exact al acordului, termenul, prețul și condițiile de plată.

Trebuie numiți managerul tehnic și inspectorul responsabil pentru durata construcției, care va inspecta profesional și financiar lucrările efectuate în timpul construcției. Primul este obligatoriu de acceptat, acesta din urmă oferă constructorului doar o securitate suplimentară. Aveți dreptul să vă înregistrați în jurnalul de construcții păstrat de antreprenor, să comandați lucrări suplimentare și suplimentare și să participați la inspecția jurnalului de inspecție întocmit de contractant. Pentru a obține un permis de locuință, este necesar să depuneți o declarație de management tehnic la municipalități.
Păstrarea unui jurnal de construcții este obligatorie pe toate șantierele de construcții! Acest lucru este verificat în mod regulat, deoarece dacă, dintr-un anumit motiv, este necesar să se abată de la planul inițial, acesta trebuie indicat contractantului împreună cu noul preț. După cum este necesar, dacă clientul sau reprezentantul acestuia nu contrasemnează în termen de 8 zile, acesta va intra în vigoare și vom fi obligați să plătim în consecință.

Să fim proactivi, deoarece probabil că trebuie să așteptăm un bun profesionist (fie că este un arhitect sau un constructor), el nu se poate ocupa imediat de casa noastră. Procesul de planificare în sine, dacă nu este realizat ca o sarcină de rutină, poate dura 3-6 luni.
Odată ce casa ideală pentru noi a fost asamblată, proiectantul înaintează planul de autorizare guvernului local împreună cu declarațiile de utilitate în principiu. Durata permisului este de 1-3 luni. În acest timp, vom începe să ne căutăm viitorul antreprenor, astfel încât, până la sosirea permisului, putem decide pe cine să-i încredințăm și chiar să începem marea treabă: construcția.